Dans Ahuntsic-Cartierville, une dizaine de «gros» projets immobiliers sont réalisés ou le seront (les plus importants dans quelques années toutefois), ajoutant des centaines de nouveaux locataires ou propriétaires sur le territoire de l’arrondissement.
Un survol des projets répertoriés permet de constater que dans le créneau des logements neufs, on trouvera plus de locataires de condos locatifs neufs que d’acheteurs de condos (la copropriété), un peu plus de 50%. À une époque pas si lointaine et sur une génération, la construction dans le multi-logement locatif était rare.
Dans Ahuntsic-Cartierville, le locatif neuf séduit les baby-boomers, même si les prix sont plus élevés que pour des logis «réguliers» (ou vieux), mais on note aussi cette tendance: les jeunes travailleurs, avec de bons revenus optent aussi pour ce genre de location, voulant avant-tout profiter d’un maximum de temps de loisirs.
Dans presque tous les projets, il y a proximité d’un transport public.
Ora, ouvert
Dans Ahuntsic-Cartierville, l’un des plus gros projets a été inauguré il y a quelques mois, ORA, sur le boulevard Crémazie –ou la rue Jacques-Casault- entre les artères Christophe-Colomb et Papineau, au sud du Domaine Saint-Sulpice (et du territoire de l’arrondissement).
ORA fait partie du groupe Maurice, l’un des pionniers au Québec dans la construction de résidences pour aînés dans des complexes immobiliers offrant une gamme de services, comme ceux déployés aux Jardins Millen, tout près du métro-Henri-Bourassa et du pavillon d’accueil du Parcours Gouin.
Fort de son succès quand même récent (2012), le groupe a foncé avec un deuxième autre gros projet pour aînés ici, avec près de 400 unités : trois tours de 12 étages, réunies par un vaste basilaire.
Son directeur, Jean Paquette, a précisé que les premiers locataires sont arrivés il y a six mois. Toutes les unités et les espaces communs sont prêts ou presque.
« C’est réglé à 99%, il ne reste que quelques coups de pinceaux et des points de détails », a-t-il mentionné au journaldesvoisins.com.
La moyenne d’âge à ORA frise les 80 ans.
« Comme locataires, nous avons des personnes dans le groupe d’âge 55-60 ans, un centenaire, alors que la moyenne est de 79 ans : 80 ans chez les hommes et 78 ans pour les femmes », a-t-il précisé.
Plusieurs des résidants sont des Ahuntsicois ou des gens ayant habité tout près.
« La demande est assez forte pour les gens demeurant dans l’arrondissement, mais on n’est pas loin aussi de Rosemont-La Petite patrie. On a pu regrouper des gens venant des quartiers voisins qui voulaient aussi se rapprocher de leurs enfants et petits-enfants. Souvent, ce sont les gardiens de leurs petits-enfants. Ici, on est devant l’autoroute Métropolitaine (la 40) et pas loin de l’autoroute 15, mais nous avons aussi des gens qui viennent de Toronto et du Nouveau-Brunswick », a ajouté le patron d’ORA.
Seulement 25 unités des immeubles d’ORA sont des condominiums contre 363 portes locatives.
« Nous avons 21 unités de la catégorie Signature; ces locataires ont des besoins, recevant entre 1 h et 3 h de soins quotidiens, l’équivalent de ce qui est offert en Ressources intermédiaires. On offre donc des soins de santé, les repas, la lessive, le ménage etc. »
Pour les autres, les services sont nombreux.
« Les gens ont le choix de prendre un ou deux repas (il n’y pas de déjeuner). Il y a des couples qui font leur repas dans leur logement ».
Le coût des loyers pour les logis, allant du studio aux trois chambres varient selon le nombre de pieds carrés et la hauteur de l’étage désiré. Ainsi pour un 2 ½ (entre 523 et 628 pieds carrés), le loyer mensuel varie entre 1595$ et 1733$. L’électricité, le chauffage et le câble sont fournis, de même que les appareils ménagers.
Pour l’instant, il n’y a pas d’autres projets de l’entreprise dans Ahuntsic ou Cartierville. Le groupe Maurice, de préciser Sarah Ouellette, conseillère aux communications, est de gérer pas moins de 845 unités dans Ahuntsic-Cartierville (ORA et Jardins Millen).
«Si une occasion se présente ou une étude est concluante (pour une nouvelle construction dans le nord de la ville), nous serons au rendez-vous. On a un besoin criant de résidences pour aînés au Québec. Un autre projet est en construction près du Village olympique », a-t-elle mentionné.
OSBL à côté
Mais juste un peu en retrait d’ORA, on retrouve une habitation dirigée par un organisme sans but lucratif (OSBL), Les résidences communautaires d’Ahuntsic.
Le groupe Maurice a, dans les faits, refilé environ cinq millions $ dans le projet (55 logis pour gens à faibles revenus) par le biais de la Stratégie d’inclusion (la moitié du coût du projet).
« C’est une façon de redonner à la communauté, a indiqué Mme Ouellette. C’est l’une des initiatives de notre entreprise pour s’impliquer dans la collectivité », a-t-elle mentionné.
Rappelons que les promoteurs immobiliers ont le choix de contribuer à un fonds pour la construction de logements sociaux s’ils ne veulent pas en inclure dans leurs propres projets.
L’immeuble de près de 10 millions $ a ouvert en avril dernier. Il a été prévu pour des personnes âgées à revenus modestes avec le programme AccèsLogis. Dix appartements sont réservés à des personnes autistes (en collaboration avec l’Archipel de l’avenir).
Des locataires dont le revenu annuel du ménage est inférieur à 28 000 $ sont admissibles au programme Supplément au loyer (PSL).
Des gens payent selon le prix médian du marché de la région montréalaise ou 25% de leurs revenus. Dans l’immeuble, on retrouve surtout des 3 1/2 (une chambre à coucher) avec entrée laveuse/sécheuse dans chaque logement.
Voltige-Sauvé
Sur Sauvé ouest, entre l’Acadie et l’autoroute 15, un autre projet majeur est en cours, toujours axé sur cette nouvelle tendance, la location de condos locatifs.
La première phase de Voltige compte 26 étages (214 logis), un projet qui en a fait sourciller plusieurs, compte tenu de sa hauteur dans le nord de la ville, bien que cela rapporte une «fortune» en taxes foncières municipales. Elle est considérée comme un projet intégré TOD (Transit-oriented development).
Le zonage a presque triplé sur le vaste terrain du 1400 Sauvé Ouest qui abritait autrefois un centre commercial à l’horizontal, en face du marché Adonis. À terme, il y aura cinq bâtiments, avec au total 800 unités d’habitation, et aussi des espaces commerciaux.
« On a des locataires jusqu’au 10e étage présentement, a indiqué Julien Cheaib, vice-président aux affaires juridiques et développement de Voltige, alors que la construction se poursuit. Nous offrons seulement de la location. Le coût de la location pour un deux chambres débute à 1 900$. Cela comprend la climatisation, l’eau chaude, les appareils ménagers, la climatisation centrale et les stores », a-t-il précisé.
Selon Paula Cheaib, vice-présidente aux Finances et Opérations, less appartements sont luxueux et en plus un gymnase et d’autres locaux communautaires ont été prévues.
«L’idée est d’être comme dans un condo, mais sans le mal de tête de le gérer. C’est confortable, les locataires le personnalisent, et ça fait leur affaire même si l’unité ne leur appartient pas. Les grandeurs varient de 550 à 1330 pieds carrés. Pour les commerces qui s’installeront, nous cherchons des entreprises pour faciliter la vie des gens (pharmacie, physiothérapeutes, café, nettoyeurs, etc. », a-t-elle précisé.
Bon nombre de locataires sont de la région immédiate.
« Nous avons une communauté très diversifiée, des gens d’Ahuntsic-Cartierville, mais beaucoup de l’extérieur aussi, des gens qui connaissent le quartier Ahuntsic. Nous en avons énormément de St-Laurent, de Ville Mont-Royal, des Laurentides, de Rosemère et même du centre-ville compte tenu des coûts élevés », a poursuivi Mme Cheaib.
Autre constante, des gens âgés optent pour ce genre d’habitation.
« Des “baby-boomers” vendent leur propriété, car ils veulent voyager davantage et être près des axes routiers. En général, leurs enfants ne sont pas trop loin », a-t-elle relevé.
Les quatre autres immeubles qui s’ajouteront au complexe immobilier seront moins hauts.
« En termes d’efforts d’inclusion, a conclu M. Cheaib, nous avons cédé un terrain à la Ville pour un projet social de plus de 80 logements. Il y a de l’espace pour un parc de 35 000 pieds carrés qui sera construit par la Ville, incluant l’aménagement et l’infrastructure de la rue au centre du projet, qui sera aussi cédé à la Ville. Finalement, plus de 15% de nos logements du projet sont définis comme étant abordables selon les critères de la municipalité », a-t-il conclu. [ndlr: la rue sera pavée plus tard, mais le parc au centre n’est pas aménagé encore. C’est la ville qui en est responsable.]
Autres projets
Dans les prochaines années, il faudra surveiller avec intérêt deux mégaprojets dans Ahuntsic-Cartierville : le développement du site Louvain, plus de 800 unités de logements sur le vaste terrain de la ville de Montréal localisé sur la rue du même nom entre les rues Saint-Hubert et Christophe-Colomb; et celui du promoteur Musto sur le boulevard Henri-Bourassa Ouest, derrière la prison de Bordeaux. Ce sont d’énormes terrains, et ces deux projets devraient ajouter près de cinq mille personnes à l’arrondissement, dont plusieurs familles.
Le groupe Musto met présentement l’accent sur son projet localisé sur la rue Meilleur, au nord du secteur Chabanel, et tout près de Fleury Ouest. Là encore, ces immeubles seront à proximité des transports en commun.
Les unités du projet de condos Crown seront prêtes à l’été 2021.
« On a 67 condos dans la phase 1 et on a presque 50% de l’ensemble vendu », a indiqué Dolly Neuwald, la directrice des ventes de Condos Crown. Le prix pour un condo de deux chambres commence à 369 900 $ (taxes incluses) alors que celui pour trois chambres débute à 479 900$, taxes incluses.
Juste à côté des Jardins Millen, le projet HenriB est en mode construction. Quelque 200 unités en copropriété également seront offertes.
Dans le principal immeuble sur Lajeunesse, le prix pour les deux chambres tourne autour de 300 000$, mais dans un bloc de six unités, le prix est plus élevé. HenriB offre des unités de type studio, 1, 2 ou 3 chambres allant de 490 à 2273 pieds carrés. Quatre des unités offertes sont en format maison de ville sur quatre étages.
Près de l’autoroute, CitéSignature5 en est à la phase finale du complexe Cité de L’Acadie (coin Henri-Bourassa), avec 193 unités.
Le dernier immeuble a 18 étages et offre un éventail de condos allant de 452 à 1 084 pieds carrés.
Le projet est situé à proximité de la gare de train Du Ruisseau.
Autre projet, à une minute à pied du métro Sauvé cette fois, celui appelé Aldéa, sur le terrain où se trouvait autrefois un établissement du réseau Vidéotron. Quelque 83 logements ont été construits au 500, rue Sauvé Est, coin Lajeunesse. Une fois de plus, ce sont des appartements locatifs répartis sur cinq étages.
Ici encore on offre des studios, 1, 2 et 3 chambres à partir de 950$ par mois, mais présentement tout est loué.
Pour sa part, Samcon a construit des unités sur Place Lajeunesse, de l’autre côté du projet Aldéa.
Quelque 30 condos locatifs (des 3 et 4 et demi) ont été construits et sont maintenant loués. Par exemple, un 3 et demi se loue à partir de 1250$ par mois
Samcon a déjà à son palmarès construit 5000 unités dont celles se retrouvant dans les sept tours à condos sur Christophe-Colomb entre le Complexe sportif Claude-Robillard et le boulevard Crémazie.
Le projet Axe sur le boulevard St-Laurent entre Sauvé et Fleury a 24 condos prêts pour le printemps 2020 à compter de 300 000 $. Ces unités sont réparties dans trois immeubles de trois étages.
Au coin du boulevard Saint-Laurent et de Fleury, le Laurent-Fleury comprend 72 condos variant d’une à trois chambres (avec ascenseur). Les travaux sont complétés depuis un certain temps.
De l’autre côté de la rue, où se trouvait autrefois un garage Shell, Le Fleuri est un projet constitué de 70 unités de 1 à 3 chambres avec possibilité de stationnement intérieur. Dans les deux cas, c’est le groupe Dev Mtl (Développeurs Montréal) qui agit comme promoteur.
Et dans Cartierville cette fois, on retrouve un projet de 77 unités d’habitation au 11810 de la rue Ranger.
Pour les intéressés, signalons enfin que selon le dernier rapport mensuel de la firme JLR Immobilier, le prix médian des copropriétés vendues dans la grande région de Montréal a grimpé de 5 % au cours des 12 derniers mois par rapport à l’année dernière. Le prix médian atteint 275 000 $.
Sur la totalité des logements occupés, plus de 60 % le sont par des locataires et le reste par leurs propriétaires. Ahuntsic-Cartierville compte environ 3500 logements sociaux et communautaires.
Il va sans dire que l’offre de logis neufs (en location ou en copropriétés), ne convient pas à toutes les bourses, mais il y a une demande forte dans ce créneau compte tenu de l’état de l’économie.
Logements sociaux et abordables
Dans le milieu du spectre toutefois, il y a une demande forte aussi pour des logements abordables dans l’arrondissement.
Pour la Ville de Montréal, le logement abordable est un logis dont le prix est «légèrement inférieur au marché ou égal à celui d’une unité de conception modeste» (ménages à revenu moyen).
Et à l’autre bout, une demande importante pour des logements sociaux, alors que Québec et Ottawa n’ont toujours pas signé d’entente pour débloquer des fonds nécessaires à leur construction.
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