40 % des logements d’Ahuntsic-Cartierville sont des multiplex. (Photo : Sabrina, Lakhouch, JDV)

Quels que soient la typologie et le caractère juridique des logements concernés (privé, social, communautaire, subventionné), les loyers devraient augmenter dans les deux prochaines années. Explications.

«Le taux d’inoccupation moyen à Ahuntsic-Cartierville s’élève à 0,8 %. C’est-à-dire environ 2 % pour un studio, 0,3 % pour un 4 ½ et 0,2 % pour un 5 ½ », selon Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Ce dernier explique ce niveau bas par «une hausse très forte des loyers et par une mobilité très faible des locataires».

À noter que la «hausse très forte» des loyers concerne surtout les 3 ½, car selon les données de la SCHL, les loyers moyens des 4 ½ auraient quelque peu baissé entre 2022 et 2023 (voir le tableau 1, ci-dessous). Mais la tendance est à la hausse tant à Ahuntsic qu’à Cartierville (+3,1 % en moyenne).

Prix encore accessibles
Toutefois, comme ils se situent toujours à des niveaux inférieurs, en moyenne, à ceux pratiqués au centre-ville, les loyers ne constituent pas un barrage pour les personnes désireuses de vivre dans l’arrondissement. En outre, les prix encore accessibles des biens immobiliers mis en vente (tableau 2) et les services de proximité adaptés aux besoins des familles amplifient aussi l’attractivité du secteur.

À noter que les loyers fluctuent considérablement en fonction du type de logement (privé, social, communautaire). Selon le tableau 1, la SCHL établit à 896 $ le loyer moyen dans le privé en 2023, quelle que soit la typologie de l’appartement. Dans le public, ce loyer moyen est très bas à 517,50 $.

Surtout des locataires
Aussi, à côté du parc de logements sociaux, constitué du logement public, c’est-à-dire les habitations à loyer modique (HLM), et du logement communautaire, à savoir les coopératives et organismes sans but lucratif (OSBL), l’arrondissement compte 58 985 logements dans le privé, majoritairement occupés par des locataires (61 %).
L’hétérogénéité des immeubles explique aussi les disparités observées dans la pratique des loyers.
Ainsi, selon le Profil sociodémographique 2018 – Arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville de Montréal en statistiques, «les frais de logement médians versés par les locataires s’élevaient, en 2016, à 715 $ par mois, incluant le loyer, les frais d’électricité, de chauffage, d’eau ou d’autres services municipaux».
D’après les chiffres plus récents recueillis par le JDV (tableau 1), la SCHL a observé en 2023 un loyer moyen de 931 $ par mois à Ahuntsic et de 861 $ à Cartierville. Dans le privé, au cours des quatre premiers mois de 2024, tous les districts d’Ahuntsic-Cartierville voient leurs loyers augmenter. Cette hausse touche surtout les appartements avec une et deux chambres. En effet, d’après les courtiers immobiliers de l’arrondissement, les loyers médians [à mi-chemin entre le loyer le plus bas et le loyer le plus élevé du marché] connaissent une hausse respectivement de 6,8 % et de 5 % sur cette période.

Dans le privé : diversité extrême des pratiques

D’après ces observations, les loyers moyens en 2023 (SCHL) dans le privé, tant pour les 3 ½ que pour les 4 ½, sont nettement plus bas que les loyers médians relevés, dans le privé, par les agences immobilières sur la même période (tableau 1). Ce qui tend à confirmer que la pratique des loyers élevés pour ce type d’appartements est relativement fréquente. En tout cas, elle n’est pas marginale. Comme le niveau des loyers moyens est lui-même très bas, cela confirme aussi l’existence de loyers très bas dans le privé également.

Surtout des locataires de multiplex
D’après les données compilées à partir du Registre foncier du Québec par JLR, un registre immobilier en ligne, en 2017, près de 40 % des logements à Ahuntsic-Cartierville sont des multiplex. Les maisons unifamiliales, beaucoup de bungalows et de maisons patrimoniales, situées sur le boulevard Gouin notamment, représentent environ 30 % de l’ensemble. Elles occupent le deuxième rang du type d’habitation occupée. Les constructions datent, essentiellement, des années 1950-1960. Plus récemment, les promoteurs immobiliers ont construit des copropriétés : 50 % d’entre elles sont sorties de terre après 2000. Ce type de logement représente environ 30 % de cet ensemble.

Réseau express métropolitain (REM)
Les loyers fluctuent aussi en fonction de la proximité des appartements avec les transports urbains. Une étude de l’entreprise de planification du déménagement Moving Waldo, parue à la fin mars 2024, a répertorié le coût moyen d’une location d’appartement avec une chambre ou d’un achat de propriété à proximité des 26 stations du train électrique. La station la moins chère se situant à proximité du REM est précisément dans Ahuntsic-Cartierville : Du Ruisseau. Cette étude y estime le loyer moyen à 1288 $ et le prix d’une résidence à 571 000 $.

D’après le tracé du REM, Bordeaux-Cartierville comptera deux stations (Bois-Franc et Du Ruisseau) dont les habitants des immeubles avoisinants risquent de voir les loyers augmenter. D’aucuns craignent un embourgeoisement du quartier et son corollaire, l’explosion des loyers.

En résumé : tous les observateurs s’accordent sur le fait que les logements seront moins abordables, au moins au cours des deux prochaines années, puisque la rareté des logements disponibles va perdurer, surtout pour la catégorie des logements à loyers bas.

Cet article a été tiré du numéro d’été du Journal des voisins (version imprimée) dont le dossier principal est consacré au logement.



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