Le Journal des voisins s’est entretenu avec Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), afin de comprendre les tenants et les aboutissants de la pénurie de logements à Ahuntsic-Cartierville.
Pourquoi le marché locatif à Montréal et plus particulièrement à Ahuntsic-Cartierville est-il sous tension ? Une sortie de cette situation est-elle prévisible à court ou moyen terme ?
Nous pouvons considérer que le marché est tendu, car le taux moyen d’inoccupation à Montréal est très faible : 1,6 %. Autrement dit, pour 100 logements existants, seulement 1,6 est disponible à la location. Pour l’arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville, ce taux est encore plus bas : 0,8 %.
Cette situation se caractérise, d’une part, par une hausse très forte des loyers et, d’autre part, par une mobilité très faible des locataires. En clair, peu de locataires déménagent, car ils ne sont pas certains de retrouver un autre logement.
Si notre enquête n’a pas abordé cette question, il existe d’autres symptômes découlant de cette pénurie de logements, notamment sociaux. Les personnes sans domicile fixe manquent, elles aussi, de logements, et les expulsions de logements sont plus nombreuses.
Existe-t-il d’autres facteurs qui ont stimulé la demande locative ?
Oui, la migration internationale. Souvent, les nouveaux arrivants sont locataires à leur arrivée. Ils participent ainsi à renforcer la demande locative. En résumé, la tension s’explique par une demande locative très forte et une offre de logements à court terme très limitée. En 2024-2026, les taux d’inoccupation vont vraisemblablement rester très faibles.
Comment les loyers vont-ils évoluer dans les mois à venir ?
Les loyers ont augmenté en moyenne de 8 % entre 2022 et 2023. Selon nos prévisions, cette hausse va se poursuivre au cours des prochaines années.
Outre , qui place le propriétaire en position favorable vis-à-vis du locataire, il existe d’autres facteurs qui expliquent cette hausse. D’abord, depuis la pandémie de COVID, les frais d’entretien des immeubles locatifs ont augmenté. Ensuite, les taxes foncières et les assurances ont connu des hausses. En conséquence, les propriétaires ont répercuté ces charges supplémentaires sur les loyers. Dans les années 1990, avec un taux moyen d’inoccupation à 6 %, le schéma était inverse : les locataires avaient l’avantage sur les propriétaires.
Pourquoi le parc locatif est-il moins accessible dans l’arrondissement ?
Nous l’avons vu, le taux d’inoccupation moyen s’élève à 0,8 %. C’est-à-dire 2 % pour un studio, 0,3 % pour un 4 1⁄2 et 0,2% pour un 5 1⁄2. Aussi, le marché locatif s’avère moins accessible, notamment aux familles, car les secteurs du centre-ville qui accueillent une clientèle estudiantine, plus internationale, proposent des loyers trop élevés pour elles.
Les familles se tournent donc vers des quartiers plus éloignés comme Ahuntsic-Cartierville. Les loyers moyens dans l’arrondissement pour un 4 1⁄2 s’élèvent à 1000 $ tandis qu’au centre-ville, ils avoisinent 1800 $.
Or, parallèlement, les locataires ne déménagent pas. D’où la pénurie.
Cet article est tiré du numéro d’été du Journal des voisins (version imprimée) dont le dossier principal est consacré au logement.
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la crise du logement
un problême dont on ne parle pas
La crise du logement est causée par de multiples facteurs, un de ceux là dont on ne parle pas , mais qui est fondamental est la spéculation foncière.
Dans Ahuntsic Cartierville, il y a peu de terrains disponibles pour construire des logements.
Les propriétaires de ce terrains vagues ou édificies barricadées voient la valeur de leur terrain augmenter substantiellement chaque année.
Ils ne sont donc pas motivés à vendre à des constructeurs ou développeurs de logement car ils font plus de profit à les conserver et à attendre l’augmentation des prix. C’est ce que l,on appelle de la spéculation immobilière.un phénomène relié à la la rareté dans un contexte de forte demande.
Quelques exemples : l,immense terrain de Loblaws sur Henri Bourassa ouest, abandonné depuis dix ans,la station d,essence sur Henri Bourassa est a l,est de Papineau, la station d,essence abandonnée en ruines depuis plus de dix ans sur Fleury est en face du parc des Hirondelles. Plusieurs maisons abandonnées sur Henri Bourassa sur Papineau et de nombreux taudis barricadés ailleurs .
Ensemble les trois grands terrains abandonnés( 2 sur Henri Bourassa et un sur Fleury). pourrait acceuillir plusieurs centaines de logements.Des logements bien situés proches des écoles , des moyens de transport publics, des parcs et des commerces et des infrastructures.
une premiere solution
Le ministère du Revenu du Québec permet maintenant aux municipalités de taxer d’avantage les terrains vaques et les logements inhabités.
Une forte augmentation de taxes sur les terrains vaques et les immeubles inoccupés feraient que la spéculation ne seraient plus rentable et inciteraient les spéculateurs à vendre ce terrains et ces taudis des développeurs privés.
A mon avis, l,arrondisseemnt ou la ville , devraient se prévaloir de cette nouvelle loi et augmenter substantiellement leur taxes pour inciter les spéculateurs à vendre ou a construire.
une deuxieme solution
La Ville ( ou l’Arrodissement )pourraient acheter un ou plusieurs de ces terrains abandonnés et les revendre immédiatement à des promoteurs privés qui proposeraient les meilleurs projets de logements conformes aux objectifs de la ville..
C’est ce que fait la Ville de Monrtéal avec l,Islot Voyageur et avec Blue Bonnets . Dans ces deux cas la ville de Montréal vend au secteur privé les terrains les plus stratégiques de Montréal a une fraction du prix dans le but de développer plus rapidement de nouveaux logements.
La mairessse de Montréal considère que le logement communautaire est prioritaire , mais elle préconise également une participation du secteur privé pour solutionner la crise du logement.
L’arrondissement investit déja beaucoup et depuis longtemps dans la filière communautaire avec le projet Liege Est. qui n,est pas encore développé.
Il serait logique et surtout utile d’utiliser également le secteur privé dans d’autres projets . Le secteur privé peut developper raidement et ne dépend pas des subventions pour son financement, ce qui dans l’urgence actuelle est un avantage considérable.
A mon avis la Ville( ou l’Arrondissement) devraient acheter les 3 grands terrains mentionnés.. Les offir aux développeurs privés en posant des conditions raisonables..Cet achat en gros et revente immédiate au détail pourrait même s,avérer rentable ou au pire ne pas couter tres cher a la ville.