Le Journal des voisins s’est entretenu avec Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), afin de comprendre les tenants et les aboutissants de la pénurie de logements à Ahuntsic-Cartierville.
Pourquoi le marché locatif à Montréal et plus particulièrement à Ahuntsic-Cartierville est-il sous tension ? Une sortie de cette situation est-elle prévisible à court ou moyen terme ?
Nous pouvons considérer que le marché est tendu, car le taux moyen d’inoccupation à Montréal est très faible : 1,6 %. Autrement dit, pour 100 logements existants, seulement 1,6 est disponible à la location. Pour l’arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville, ce taux est encore plus bas : 0,8 %.
Cette situation se caractérise, d’une part, par une hausse très forte des loyers et, d’autre part, par une mobilité très faible des locataires. En clair, peu de locataires déménagent, car ils ne sont pas certains de retrouver un autre logement.
Si notre enquête n’a pas abordé cette question, il existe d’autres symptômes découlant de cette pénurie de logements, notamment sociaux. Les personnes sans domicile fixe manquent, elles aussi, de logements, et les expulsions de logements sont plus nombreuses.
Existe-t-il d’autres facteurs qui ont stimulé la demande locative ?
Oui, la migration internationale. Souvent, les nouveaux arrivants sont locataires à leur arrivée. Ils participent ainsi à renforcer la demande locative. En résumé, la tension s’explique par une demande locative très forte et une offre de logements à court terme très limitée. En 2024-2026, les taux d’inoccupation vont vraisemblablement rester très faibles.
Comment les loyers vont-ils évoluer dans les mois à venir ?
Les loyers ont augmenté en moyenne de 8 % entre 2022 et 2023. Selon nos prévisions, cette hausse va se poursuivre au cours des prochaines années.
Outre , qui place le propriétaire en position favorable vis-à-vis du locataire, il existe d’autres facteurs qui expliquent cette hausse. D’abord, depuis la pandémie de COVID, les frais d’entretien des immeubles locatifs ont augmenté. Ensuite, les taxes foncières et les assurances ont connu des hausses. En conséquence, les propriétaires ont répercuté ces charges supplémentaires sur les loyers. Dans les années 1990, avec un taux moyen d’inoccupation à 6 %, le schéma était inverse : les locataires avaient l’avantage sur les propriétaires.
Pourquoi le parc locatif est-il moins accessible dans l’arrondissement ?
Nous l’avons vu, le taux d’inoccupation moyen s’élève à 0,8 %. C’est-à-dire 2 % pour un studio, 0,3 % pour un 4 1⁄2 et 0,2% pour un 5 1⁄2. Aussi, le marché locatif s’avère moins accessible, notamment aux familles, car les secteurs du centre-ville qui accueillent une clientèle estudiantine, plus internationale, proposent des loyers trop élevés pour elles.
Les familles se tournent donc vers des quartiers plus éloignés comme Ahuntsic-Cartierville. Les loyers moyens dans l’arrondissement pour un 4 1⁄2 s’élèvent à 1000 $ tandis qu’au centre-ville, ils avoisinent 1800 $.
Or, parallèlement, les locataires ne déménagent pas. D’où la pénurie.
Cet article est tiré du numéro d’été du Journal des voisins (version imprimée) dont le dossier principal est consacré au logement.
